如果买房只坚持一个大原则
2018-08-27
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原标题：如果买房只坚持一个大原则
编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载。
买房的态度、时机、城市是非常纯粹，难以量化的。
极其理性的买房人我见过，他们该出手时就出手，他们就是一名出色的狙击手冷静等待猎物的上钩，而不会因为疯狂的暴涨暴跌而开枪，这样的买房人一定是专家级的水准了，根本不需要我们再去做什么指导。
我见过最多的是过江之鲫的买房人和股市的小白一样，追涨杀跌，这是个永远不会吸取的教训。
而实实在在的自住的购房大原则只有一条——能承受的能力范围内，购买留有底线的保证，集合了头部的优质资源。
而大原则下的购房前提有3点：
买品牌品质开发商的住宅
买装修的住宅
买物业费贵的小区
接下来，循序渐进的购房前提都是围绕这个核心观点所展开。
不要用赌性买房
买房是用来的住的，不是用来炒的
以自住为前提的买房，首先是让自己住得更好，也要讲究保值、升值，但跟纯投资不一样，不是为了赚钱，而是为了给下一次换房或者资产变现蓄积更多筹码。
上述罗列的一切说到底都是留有余地、底线这个大原则，在此基础的脚踏实地之上，再去考虑未来的先发优势。虽然将来房价的涨幅可能相对低，但是风险也低，安全更重要。
三个前提的关联是次第包含的形式最佳，游离的形式都具备也并不会差。
同样，你认可这些，会有1万个理由支持，别人说什么都没用；反对，你也会有1万个理由。
头部的优质资源
留有底线保证了行情差的时候，再差也差不到哪去，而头部的优质资源则是保证了行情好的时候拥有先发优势。
头部资源，在行情差的时候，尽可能的抗跌，在行情好的时候，作为市场的领头羊首先起涨。
而作为优质资源，由于各方面的品质优于市场同类产品，同时获得更高的溢价和高强度的流通性。
房价还是小基数的时候，市场上的同类房产价差并不大，甚至没有价差，是因为优势劣势并没有体现出来。但是当房价开始成长的时候，这类住宅的优势就开始和同类产品拉开了差距，而最根本的反应就是房价上的价差。
买品牌品质开发商的住宅
购买大房企的房子，比小房企烂尾可能性更小，大房企的房子也可能有质量问题，但是不会出现跑路的情况，即使出现问题也往往能够有一个比较好的解决方案。
哪怕是以品质著称的房企，也不能保证100%不漏水。
在中国，没有哪家开发商敢说自己造的房子绝对不漏水，某城也不敢。那么，为什么还是坚持选择买品牌品质房企的住宅？
因为至少他们处处留有底线，综合所有，那么自然超过了绝大多数的开发商，我们购房者买了他们的房子，或许不知道会有多好，但是我们可以知道他们最差也差不到哪去。
这是第一个购房大前提。
买精装修的住宅
先说一个现实的情况，现在精装房交付质量问题频发，房产律师也有很真诚的建议：
「尽量别买精装修的房子，同样的造价你自己装要好得多得多，有时候装修出的问题永远修不好。」
现实却是国家在推动越来越多的城市一手房精装修交付。
但这些并不是反对或者支持购房精装修住宅的理由。
精装修的理由大致的有4条：
1）.毛坯交付折损住宅价值和居住环境
毛坯交付的小区有一段特别漫长的装修期，自己的新房装修完成，但是逃不过整个小区的邻里可能还在装修。
电钻声、敲墙声，以及飘荡在楼道里的油漆味。
居住环境在未来的几年里是一种噩梦。
这段时间，装修施工人员频繁进出，鱼龙混杂。
黄沙、水泥等材料的搬运，经常损坏路边的草坪与绿篱，磕破入户大堂的墙体，压坏电梯轿厢的地板。崭新而高雅的小区公共部位，经过装修期的一番摧残，很容易毁于一旦。
2）.精装修有助于社区环境成熟，解决群租问题
买精装修的购房者，通常是自住，空置是一种浪费，而且没人打理，就容易发霉变质。
精装交付新房的入住率会比毛坯交付新房更高，生活配套设施由于高入住率也会尽快得到完善，居住氛围更容易快速形成。
即使是作为投资房产，也会租给相对高素质的人群，精装交付新房的租金收益也更高，将来出售时也会因整个社区和新房的品质而有更高的溢价。
精装修的房子通常业主舍不得群租或者租给二房东，购买精装交付的楼盘，群租的概率极低。
群租房众多的小区居住的人群鱼龙混杂，同时群租房大多是用廉价的三合板隔断，电线裸露，火灾隐患极大。
开发商的精装交付优于自己装修
自己装修优于开放商的两个前提：
a.绝大多数情况下
b.购房者是室内设计师，或装修队包工头等类似情形
开发商商拥有的资源比购房者更强大，在室内设计、建材采购、装修施工和维修保养等各个环节上，都有优势。
他们是专业的，购房者是业余的，很少有情况业余人士比专业人士更专精。
可能经常新闻上看到某家房企或某个楼盘又出了精装修质量问题，然后有断言，他们做的装修不值得信任。
换位思考下，自己装修是否会有质量问题？
答案是肯定的，只不过，自己装修的问题，媒体不可能会报道。只有业主谴责一下不靠谱的装修公司。
房企本身树大招风，媒体就喜欢拿他们开刀。媒体的放大效应，很容易造成妖魔化的效果。
做精装修，一定会有质量问题的概率，做得越多，错得越多。对于地产商来说，最省事的就是直接毛坯房交付。
当然，质量问题一旦被购房者碰上，就是100%的概率。不过一旦出现质量问题，开发商必须提供为期两年的免费维修。
所以，买精装交付新房遇到质量问题并不可怕，但必须关注开发商的维修团队是否靠谱，态度是否诚恳，服务是否及时。
精装交付新房的成本更低
很多购房者认为精装交付新房太贵，并且让开发商多赚了一笔钱，自己装修更为划算。
其实，这是一个误区。
开发商想通过精装交付创造溢价，难度越来越高，基本上都是平进平出。
开发商之所以精装交付是为了更迅速地去库存。
而且，开发商是集体采购，花费的成本比自己装修更低。
当然，也有一些开发商确实在通过做精装交付新房多赚了一笔钱。
关键是精装交付住宅带给购房者的价值利益远比开发商所获得的利润更大。
那么，这笔钱是开放商应得的。
这些是我支持买精装修的理由。
最后解释房产律师的建议，的确大量的开发商挂着精装修的名头，结果交付给业主错误百出的装修甚至直接是简装了。
精装修，一定会有质量问题的概率，做得越多，错得越多，这是事实。但另一个事实是，自己装修的问题会同比开发商更多。
可能有人会认为，我买了好多套房子，装修了好多套房子，怎么没有遇到你说的这些问题？
答案是90%的问题业主发现不了而已，并不代表着装修没有问题。如果细心的购房者在自己装修完后请验房师验收装修公司的装修，看看是否真的没什么问题。
另一点，二三流的开发商的确是没有能力做精装修，他们建造的毛坯房子可能都有很多的问题，更别提难度升级去精装修了。
这也是第一个大前提很重要的根本。
品牌品质房企的精装修是犯过太多次错误、有过深刻的经验教训总结，他们有这个金刚钻，可以揽这个瓷器活。
买物业费贵的小区
物业费收得贵是间接保证了小区的品质、居住的品质，并且保证了这个小区的房价也要比其它小区更高，物业方面的加分是实实在在会体现于房价上的。
物业费收得贵，服务品质再差也查不到哪去。一旦小区的广大业主对物业服务不满意，就算要换掉，由于物业费价格高，有的是更好的物业公司来接手。
原因至少有两个：好的物业公司，不太愿意接物业费太低的楼盘，完全是亏本的买卖；交付以后要让业主们同意物业费涨价，比换物业公司更难。
更关键换物业公司是一件千难万险的事情，如果你的物业费本来就不高，换的难度就更大；哪怕换成功了，一定是换走了虎，引来了狼。新引进的物业公司会更烂，因为只有野鸡物业公司才会接物业费便宜的小区。
物业费便宜、物业费收缴率差，会使得一些物业公司很明智的做出减少成本的举措，比如关闭边门，减少保安岗，关闭部分公共能源。
同时，这一条依然是承上启下的一条原则。
绝大多数的品牌房企开发的小区由自家物业公司来管理，但是物业公司的服务好不好是有疑虑的。
而品质房企他们注重自家的口碑和品质，对于物业公司的选择，要么选择自家的物业公司，知根知底，而且自家的物业公司遗传了自家的基因注重口碑和品质；要么会选择市场上更好的物业公司。
我和某城的物业人员聊过，他们在杭州有好多90年代、00年代初期开发的小区，每一年这些小区的亏损有数百万之多，即使物业费涨过，现在物业费还是在2、3块钱的水平线上，物业的服务却依然有底线、有保证，并且即使在这样的境况下，由于是自家房企开发、物业公司管理的小区依然在自负盈亏。
这也是多加一条品质房企的原因之一，单纯只是一家品牌房企，他们选用的物业公司是有疑虑的，只有买了房子住进去才知道他们的服务是好是坏，而品质房企可以在买房前对此放心。
多说一句，品牌品质房企不仅仅他们的住宅是市场的头部资源，同时物业服务往往也是市场的头部资源，即，他们选用自家的物业公司。
房子是开发商建的，可交付后直面业主的是物业，后期维修其实也是物业再转给开发商。
而自家开发商和物业的对接后续服务也更有效率和保障。
留有底线保证、集合了头部的优质资源，所有的一切连接在一起，就这样形成了多重的保证。
最后，如果买房只坚持一个大原则
不管是中介还是房产专家给的建议，不管是看户型还是看产品
最重要的是看细节
大家都吃这碗饭的，大的套路都是大差不差的，只有细节不会骗人
自己判断，分辨专业还是业余，虚还是实。
如果买房自己都做不了主，
那么你买什么房？
